Эскроу-счета – что это такое, как работают, существующие плюсы и минусы, отличия от аккредитива
В мировой бизнес практике, особенно в крупных сделках с недвижимостью, широко распространено использование эскроу-счета. Такой финансовый инструмент помогает обезопасить всех участников процесса от возможных мошеннических действий другой стороны.
Эскроу-счета – что это?
В США еще в прошлом столетии знали, что такое эскроу-счета, и активно применяли инструмент в крупных финансовых сделках. В странах СНГ такое понятие появилось относительно недавно. В России, например, термин стал использоваться после внесения в 2014 году поправок в Гражданский кодекс. Понятие происходит от английского выражения escrow account, которое дословно можно перевести как условный счет для депонирования.
То есть эскроу-счета – это особые условные счета, на которых учитываются имущество, денежные средства, особые документы до момента наступления конкретных обстоятельств. При использовании такого инструмента в сделке участвуют три стороны:
- Покупатель или депонент, обращающийся с заявлением об открытии.
- Продавец или бенефициар, получающий вознаграждение после исполнения обязательств.
- Агент (банк, юридическое лицо) контролирующий исполнение условий договора на всех этапах.
Как работает эскроу-счет?
Основное предназначение эскроу-счета – это обеспечение безопасности сделки и выполнение всеми сторонами принятых на себя обязательств. Подробно можно рассмотреть принцип действия эскроу-счета в долевом строительстве:
- Депонент обращается к агенту для заключения договора. В нем детально прописываются все нюансы: предмет договора, сроки осуществления, период действия и прочее.
- Агент открывает специальный счет, на котором размещаются необходимые средства депонента.
- После этого все участники сделки выполняют свои обязательства. То есть застройщик в определенный срок обязан передать покупателю ключи от квартиры и все необходимые для ее оформления документы.
- Если возникают сложности, то деньги становятся доступны только депоненту. Если же все договоренности выполнены, то к финансам получает доступ бенефициар, который может ими распоряжаться по своему усмотрению.
Плюсы и минусы эскроу-счета
Многие покупатели, разобравшись с тем, какие возможности дает использование счета эскроу, выделяют в нем следующие преимущества:
- Полная защищенность от недобросовестных действий продавца.
- Средства могут быть списаны только после исполнения всех обязательств продавцов. Их нельзя списать в уплату другого долга или арестовать.
- Покупатель не платит никаких комиссий и платежей за использование финансового инструмента.
К недостаткам можно отнести:
- Отсутствие индексации. Средства хранятся весь период без начисления процентов.
- Право открытия такого инструмента есть не у всех банков, в отличие от аккредитивов, которые являются стандартными финансовыми операциями.
- Застрахованная часть средств от банкротства банка составляет всего $155 545.
Чем эскроу-счет отличается от аккредитива?
В финансовой практике существуют и другие схожие инструменты, самым распространенным из которых является аккредитив. Эскроу-счета имеют отличия от него, что важно знать до заключения сделки:
- Первые закрываются только при личном присутствии трех сторон. Аккредитив может отозвать покупатель в любой момент.
- Порядок использования депонирования более гибкий. Все сделки по аккредитивам строго регламентированы государством.
- Отличаются инструменты и ответственной стороной. У аккредитива она делится между покупателем и продавцом. Тогда как у его аналога ответственность ложится на агента, который обязан проверять ход выполнения сделки.
Порядок открытия эскроу-счета
Унифицированных норм того, как открыть эскроу-счет не существует. Каждый банк вправе требовать определенный набор документов, не нарушая Гражданский кодекс и иные законодательные акты. Процедура может включать в себя:
- Обращение юридического или физического лица в банк с заявлением об открытии.
- К этому заявлению прилагаются стандартные документы для открытия, как и для текущих, расчетных или корреспондентских счетов. Для физического лица это: паспорт гражданина, пенсионное страховое свидетельство, ИНН и прочее.
- После получения сведений о покупателе, банк запрашивает информацию о продавце. Состав сведений и порядок фиксации в законах не прописаны и определяются каждым банком индивидуально.
- Определяются условия договора, и проводится его подписание.
- Регистрируется специальный счет, на который переводятся денежные средства.
Особенности использования эскроу-счета
Выше уже было сказано, что договор эскроу-счета более гибкий, чем аккредитива, от чего он имеет свои особенности использования:
- Есть возможность изменения условий договора при согласии всех участников или наличии судебного решения.
- Счет можно закрыть досрочно, при этом средства возвращаются покупателю, если иные условия не прописаны в договоре.
- Банк, как контролирующий орган, вправе запросить дополнительные сведения о выполнении обязательств прежде чем открыть доступ к средствам бенефициару.
